Nebenkosten beim Immobilienkauf 2025: Der vollständige Leitfaden für Erstkäufer
Viele Interessenten, die den Sprung ins Eigenheim wagen, konzentrieren sich auf den Kaufpreis und übersehen die Nebenkosten beim Immobilienkauf, die oberhalb des Vertragspreises anfallen. In Baden‑Württemberg summieren sich allein die verpflichtenden Nebenkosten schnell auf 10 – 12 % des Kaufpreises. Wer zusätzlich Renovierung, Umzug oder Gutachten einkalkuliert, sollte lieber 15 % Puffer ansetzen.
Der Leitfaden Nebenkosten beim Immobilienkauf gibt einen Überblick zu sämtlichen Kostenblöcken, zeigt an einem 350 000‑€‑Beispiel die tatsächliche Gesamtbelastung und gibt praxisnahe Spar‑ und Sicherheitstipps — damit Sie von Anfang an realistisch planen können.
1 | Was gehört alles zu den Nebenkosten?
| Kostenblock | Typische Posten | Pflicht oder optional? |
|---|---|---|
| Erwerbsnebenkosten | Grunderwerbsteuer, Notar‑ & Grundbuchgebühren | gesetzlich vorgeschrieben |
| Makler & Finanzierung | Käufercourtage, Grundschuldbestellung, Bereitstellungszinsen, Schätzkosten der Bank | abhängig von Kaufweg / Darlehen |
| Objektprüfung & Umzug | Bausachverständiger, Energieberatung, Renovierung, Umzug | je nach Objektzustand, persönlichem Bedarf |
| Folgekosten | Gebäudeversicherung, Grundsteuer, Hausgeld (bei ETW) | dauerhaft ab Besitzübergang |
Merke: Auch wenn einige Posten „optional“ wirken, fallen sie in der Praxis fast immer an – spätestens für eine verlässliche Finanzierung oder den Einzug.
2 | Grunderwerbsteuer – größter Einzelposten
- Satz in Baden‑Württemberg: 5,0 % des notariellen Kaufpreises.
- Zahlung binnen vier Wochen nach Steuerbescheid; ohne Quittung erfolgt keine Eigentumsumschreibung.
Praxistipp: Bewegliche Einbauten (z. B. Küche, Einbauschränke) dürfen separat im Kaufvertrag ausgewiesen werden, wenn ihr Wert realistisch belegt ist. So sinkt die Bemessungsgrundlage – aber übertreiben Sie nicht; überhöhte Abspaltungen erkennt das Finanzamt.
3 | Notar‑ & Grundbuchgebühren
- Ø 1,5 % des Kaufpreises (1 % Notar, 0,5 % Grundbuch).
- Deckt auch die Grundschuldbestellung für die Bank ab.
Regionaler Tipp: Bei schlüsselfertigen Neubauprojekten bieten Bauträger oft Sammelbeurkundungen – hier sinkt Ihr Anteil an Vorbereitungskosten.
4 | Maklerprovision (Courtage)
- Seit 2020 zahlen Käufer & Verkäufer in den meisten Fällen je 3,57 % (inkl. MwSt.).
- Provisionsfrei bleibt der Direktkauf vom Bauträger oder eine rein private Veräußerung.
5 | Finanzierungsnebenkosten
5.1 Grundschuldbestellung
Gebühr beim Grundbuchamt: ≈ 0,2 % der Darlehenssumme.
5.2 Bereitstellungszinsen
Verlangt die Bank, wenn das Darlehen nach Ablauf einer bereitstellungsfreien Zeit (häufig 6 Monate) noch nicht voll abgerufen ist. 0,25 % pro Monat auf die Restsumme sind üblich.
Gilt bei Bestands‑ und Neubauobjekten gleichermaßen, wenn Zahlungen gestaffelt fließen.
5.3 Schätzkosten der Bank
Viele Institute beauftragen einen internen oder externen Gutachter, um den Marktwert abzusichern. Kosten: 300 – 900 €. Auch bei gebrauchten Immobilien üblich; Ausnahme: Banken, die das Objekt nur anhand Vergleichsdaten bewerten.
6 | Sachverständige, Energieberatung & unser Standort‑Tipp
Ein Bausachverständiger erkennt verdeckte Mängel, bei älteren Häusern ist der Einsatz eines Sachverständigen oft Gold wert.
- Kurzgutachten: 350 – 700 €
- Vollgutachten inkl. Marktwert: 1 000 – 2 000 €
Herbst Immobilien‑Tipp: Bei den Häusern in unserem Portfolio liegt bereits ein baulicher Zustandscheck sowie eine fundierte Marktwertermittlung vor. So sparen Käufer meist das externe Gutachten.
Eine Energieberatung (z. B. individueller Sanierungsfahrplan) wird bis zu 80 % vom BAFA gefördert – sinnvoll, wenn Sie Modernisierungen planen.
7 | Umzug, Einrichtung & Versicherungen
- Umzugskosten: 1 500 – 4 000 € (abhängig von Strecke & Umfang).
- Einrichtung / Küche: realistisch 2 – 3 % des Kaufpreises einplanen.
- Gebäudeversicherung: 200 – 500 € pro Jahr. Häufig kann die bestehende Police des Vorbesitzers kostengünstig übernommen werden; klären Sie das rechtzeitig mit Verkäufer und Versicherer.
Zur Grundsteuerreform 2025: Endgültige Hebesätze mancher Gemeinden stehen noch aus. Kalkulieren Sie vorsichtig mit dem alten Betrag plus 10 % Reserve, bis der neue Bescheid vorliegt.
8 | Beispielrechnung – 350 000 € Einfamilienhaus in Villingen‑Schwenningen
| Kostenblock | %-Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 5,0 % | 17 500 € |
| Notar & Grundbuch | 1,5 % | 5 250 € |
| Makler (Käuferanteil) | 3,57 % | 12 495 € |
| Grundschuld & Bankgebühren | 0,7 % | 2 450 € |
| Sachverständiger / Energiecheck | 1 200 € | |
| Summe fixe Nebenkosten | ≈ 10,2 % | 38 895 € |
| Renovierungsrücklage (5 %) | 17 500 € | |
| Umzug & Einrichtung | 4 000 € | |
| Gesamtkosten | ≈ 60 000 € |
Zwischenfazit: Ein Kaufpreis von 350 000 € entwickelt sich effektiv zu knapp 410 000 €, sobald alle Nebenkosten, Renovierungen und Umzug eingerechnet werden.
9 | Steuern & Förderungen nutzen
- Handwerkerbonus (§ 35a EStG): 20 % von max. 6 000 € Lohnkosten = bis zu 1 200 € Steuerersparnis pro Jahr – gilt für Renovierungen, Modernisierung und Gärtnerarbeiten im selbst genutzten Eigenheim.
- KfW‑Förderkredite (z. B. Programm 261/262): vergünstigte Zinsen + Tilgungszuschuss für Effizienzhaus oder Einzelmaßnahmen (Fenster, Heizung, Dämmung).
- L‑Bank BW „Wohnen mit Klimaprämie“: zusätzlicher Tilgungszuschuss bis 3 600 € für energetische Sanierungen.
- Vermieter-Bonus: Bei Vermietung sind Makler- und Finanzierungskosten Werbungskosten und können steuerlich angesetzt werden.
Selbstnutzer profitieren hier nicht, dafür aber vom Handwerkerbonus und niedrigerem Grunderwerbsteueransatz bei ausgewiesenen Einbauten.
10 | Checkliste – so vermeiden Sie Finanzierungsfallen
- Eigenkapital sichern: Mindestens Nebenkosten + 5 % Puffer.
- Bereitstellungszinsen verhandeln: 6 – 12 Monate freihalten.
- Sachverständigen einplanen – oder auf geprüfte Objekte (Herbst Immobilien) zurückgreifen.
- Förderungen beantragen vor Auftragsvergabe.
- Mietrendite vs. Wertzuwachs abwägen: Faktor < 30 ist in BW noch moderat.
- Versicherung ab Tag X: Gebäudeversicherung bereits vor dem Notartermin auswählen.
- Grundsteuerbescheid prüfen: Nach der Reform kann ein Einspruch sinnvoll sein.
Fazit
Die Nebenkosten beim Immobilienkauf 2025 sind kein Randthema, sondern entscheiden, ob eine Finanzierung tragfähig bleibt. In Baden‑Württemberg bewegen sich die fixen Kaufnebenkosten um 10 %, realistisch sollten 15 % Gesamtkostenaufschlag kalkuliert werden. Wer alle Posten kennt, genießt zwei Vorteile:
- Bessere Konditionen bei der Bank, weil Eigenkapitalbedarf transparent ist.
- Stressfreier Einzug, ohne teure Nachfinanzierungen.
Extra‑Tipp: Bei weiteren Fragen rund um Ihren Immobilienkauf kontaktieren Sie uns gerne und lassen Sie sich bei Bedarf ein geprüftes Objekt aus unserem Portfolio zeigen – inklusive Zustandscheck, Kurzgutachten und Marktanalyse.
Quellen | Nebenkosten Immobilienkauf
- Grunderwerbsteuer BW: https://fm.baden-wuerttemberg.de
- Notar- & Grundbuchgebühren: https://www.justiz.de/GNotKG
- Maklerprovision (Teilungsgesetz): https://www.bmj.de
- KfW-Programme: https://www.kfw.de
- BAFA-Energieberatung: https://www.bafa.de
- L‑Bank Klimaprämie: https://www.l-bank.de
