Grundsteuerreform 2025: Ihr Handlungsleitfaden für Eigentümer und Käufer

Grundsteuer Waage zur aktuellen Reform 2025 - Herbst Immobilien Blogbeitrag

Stellen Sie sich vor: Ein unscheinbarer Brief vom Finanzamt liegt im Postkasten. Darin ein neuer Grundsteuerwertbescheid – und die Zahl ist deutlich höher als erwartet. Was nun?

Dieser Grundsteuer 2025 Leitfaden zeigt in gut sechs Minuten Lesezeit, warum die Reform nötig war, wie die neue Grundsteuer ermittelt wird und welche Schritte Sie jetzt gehen sollten, um Nachzahlungen oder Fehler rechtzeitig abzufangen. Zugleich erfahren angehende Käufer, wie sie die künftige Belastung realistisch in ihre Finanzierungsrechnung einbeziehen.

1 | Warum musste die Grundsteuer überhaupt reformiert werden?


Stellen Sie sich vor, Sie würden 2025 KFZ‑Steuer für Ihren Neuwagen auf Basis eines Oldtimer‑Preises aus 1935 zahlen – absurd, oder? Genau so wurden Immobilien jahrzehntelang besteuert: Westdeutschland: Werte von 1964 – Ostdeutschland: Werte von 1935. Das Bundesverfassungsgericht erklärte diese Praxis 2018 für verfassungswidrig.

Die Fakten im Überblick

  • Neubewertung Stichtag 01.01.2022. Grundstücks‑ und Gebäudedaten, Bodenrichtwert und modellhafte Nettomiete fließen ein.
  • Zweistufiges System: Messbetrag (Bund) × Hebesatz (Gemeinde). Hebesätze werden 2024/25 neu festgelegt, damit das Gesamtaufkommen konstant bleibt – Stichwort „aufkommensneutrale Reform“.
  • Ab 01.01.2025 wird die Grundsteuer bundesweit nach den neuen Werten fällig.

Was passiert, wenn ich nichts tue? Ohne Prüfung gilt Ihr Bescheid nach einem Monat als angenommen. Fehlerhafte Flächenangaben, ein zu hoher Bodenrichtwert oder ein falsches Baujahr bleiben dauerhaft Grundlage Ihrer Steuer – und das kann über Jahrzehnte fünfstellige Mehrkosten bedeuten.

2 | So wird Ihre neue Grundsteuer 2025 berechnet

Die neue Grundsteuer basiert auf aktuellen Boden‑ und Gebäudewerten – nicht mehr auf Einheitswerten aus 1964/1935.

 | So wird Ihre neue Grundsteuer berechnet

2.1 Die Formel in drei Schritten

Grundsteuer = (Grundsteuerwert × Messzahl) × Hebesatz

  1. Grundsteuerwert = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche + Gebäudewert
  2. Messzahl – Bundesweit festgelegt, bei Wohnnutzung 0,031 ‰
  3. Hebesatz – Gemeinde legt ihn frei fest (BW‑Durchschnitt 2024: 410 %)

2.2 Rechenbeispiel Villingen‑Schwenningen (350 m² Grundstück, 140 m² Wohnfläche)

ParameterWert
Bodenrichtwert380 €/m²
Grundstück350 m²
Gebäudewert (modellhaft)160 000 €
Grundsteuerwert380 × 350 + 160 000 = 293 000 €
Messbetrag (0,031 ‰)9,08 €
Hebesatz (380 %)0,380
Jahresgrundsteuer neu9,08 € × 3,8 = 34,50 €

Ob Ihre Last steigt oder fällt, hängt stark von Hebesatz und Lage ab. Im Ortskern hoher Bodenwert ⇒ tendenziell Mehrbelastung, am Stadtrand eher Entlastung.

3 | Fünf häufige Fragen – kompakt beantwortet

  1. Steigen alle Bescheide? Nein. Die Reform führt zu Umverteilungen innerhalb einer Gemeinde. Gewinner sind oft Randlagen, Verlierer Top‑Lagen.
  2. Wann muss ich zahlen? Erste Vorauszahlung ab 15.02.2025, sofern die Gemeinde ihren Hebesatz rechtzeitig beschließt.
  3. Wie lange habe ich für den Einspruch? 1 Monat ab Zustellung. Digital zugestellte Bescheide laufen ebenfalls nach 1 Monat ab.
  4. Brauche ich immer ein Gutachten? Nur wenn Sie gravierende Abweichungen belegen wollen. Bei Diskrepanz von mehr als 20 % lohnt sich ein Kurzgutachten.
  5. Gilt die Reform für künftige Käufer? Ja. Die Steuerpflicht wechselt automatisch mit dem Grundbucheintrag.

4 | Schritt‑für‑Schritt‑Plan: Ihren Bescheid prüfen & reagieren

Schritt To‑do Zeitbedarf 
1Flächen & Baujahr abgleichen10 Min.
2Bodenrichtwert in BORIS‑BW kontrollieren (Stichtag 2022)15 Min.
3Hebesatz Ihrer Gemeinde recherchierensobald veröffentlicht
4Abweichung > 10 %? Fachmann konsultieren1–3 Tage
5Formlosen Einspruch erstellen, Unterlagen beifügenvor Monatsfrist
6Zahlungsplan prüfen (Ratenzahlung ab 400 €)rechtzeitig vor 15.02.

Herbst Immobilien Service: Auf Wunsch vermitteln wir unabhängige Sachverständige und unterstützen Sie bei einer realistischen Bodenwertprüfung.

5 | Konkrete Folgen für Käufer & Verkäufer

Käufer

  • Finanzierungsplanung: Banken rechnen die neue Grundsteuer in die Haushalts­rechnung. Ein höherer Hebesatz kann die Kreditwürdigkeit beeinflussen.
  • Preisverhandlung: Ein überdurchschnittlicher Hebesatz ist ein Argument, den Kaufpreis nach unten zu justieren.

Verkäufer

  • Transparenz schafft Vertrauen: Ein plausibler, moderater Bescheid kann die Vermarktung beschleunigen.
  • Einspruchspflicht: Wer das Objekt ohne Prüfung verkauft, haftet nicht automatisch, aber der Käufer kann eine Preisreduktion fordern,
    falls herauskommt, dass ein Einspruch möglich gewesen wäre.

Vermieter

  • Umlagefähig auf Mieter, aber nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete – zu hohe Gesamtmiete kann zu Leerstand führen.

6 | Vertiefende FAQ | Grundsteuer 2025

  • Hebesatzsenkung = Entlastung? Nur, wenn die Gemeinde zugleich stärkere Werterhöhungen ausgleicht.
  • Große Grundstücke benachteiligt? Teilweise ja. Beim Bodenwertmodell zählt jeder zusätzliche Quadratmeter; Besitzer sehr großer Wohnbaugrundstücke (> 1 000 m²) zahlen daher oft überproportional. Prüfen Sie, ob Teilflächen als Garten‑ oder Landwirtschaftsland eingestuft werden können oder ob der Bodenrichtwert der falschen Zone zugeordnet wurde.
  • Bescheid ignorieren? Nach Fristablauf gilt er als anerkannt; spätere Korrektur kaum möglich.
  • Kosten eines Gutachtens? Kurzgutachten ≈ 450 €, Verkehrswertgutachten 1 000 – 1 800 €.

7 | Zeitplan der Reform (Baden‑Württemberg)

DatumEreignis
31.01.2023Abgabefrist Grundsteuererklärung (verlängert)
01.07.2024Kommunale Hebesatz‑Beschlüsse
Nov 2024 Versand der neuen Grundsteuerwert- & Messbetrags­bescheide
15.02.2025Erste Vorauszahlung nach neuem Recht fällig
2025–2029Prüfen, ob Hebesatzanpassungen Nachforderungen auslösen

8 | So kalkulieren Sie die Grundsteuer 2025 in Ihr Budget

  1. Multiplizieren Sie den Messbetrag in Ihrem Bescheid mit dem aktuellen bzw. geplanten Hebesatz.
  2. Teilen Sie das Ergebnis durch 12 – so wissen Sie Ihre monatliche Belastung.
  3. Hinterlegen Sie einen Puffer von 10 %, da viele Kommunen den Hebesatz 2026 erneut anpassen.

Beispiel: Messbetrag 14 €; Hebesatz 450 % ⇒ Steuer 63 € / Jahr ≈ 5,25 € / Monat.

Fazit – proaktiv prüfen, langfristig sparen

Die Grundsteuerreform 2025 bringt Transparenz – aber auch die Pflicht, die eigenen Daten zu kontrollieren. Wer seinen Bescheid innerhalb der Monatsfrist prüft, kann Hunderte Euro im Jahr sparen. Käufer sollten die neue Steuerbelastung in jede Finanzierungs­rechnung integrieren, Verkäufer die Plausibilität ihres Bescheids belegen können.

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Quellen