Preisfalle vermeiden: Was der Bodenrichtwert über den wahren Immobilienpreis verrät
Vom Bauplatz im Neubaugebiet bis zum Einfamilienhaus in der Innenstadt – Bodenrichtwerte sind der objektive Kompass, wenn es um Lage‑ und Immobilienpreise geht geht. Dieser Ratgeber erklärt verständlich, was hinter dem Begriff steckt, führt Sie in drei Minuten zum richtigen Bodenrichtwert in BORIS‑BW und zeigt, wie qualifizierte Makler und Gutachter den Richtwert in die professionelle Wertermittlung nach ImmoWertV einfließen lassen. So beugen Sie Preisfallen vor und treffen fundierte Entscheidungen.
1 | Bodenrichtwert – einfach erklärt
Ein Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis unbebauter Grundstücke einer Lage. Die Zahl wird alle zwei Jahre vom örtlichen Gutachterausschuss ermittelt und veröffentlicht.
Drei Schlüsselfakten
- Stichtag – die Werte gelten rückwirkend (z. B. 01.01.2023). Für aktuelle Preisniveaus passt man sie später mit Zeitfaktoren an.
- Durchschnittswert – Besonderheiten wie Hang, Zuschnitt oder Größe sind nicht eingerechnet. Dafür gibt es Lage‑ und Größenanpassungen.
- Nur Boden – Gebäude fließen erst später als separater Gebäudewert ein.
Merke: Fachleute passen den Bodenrichtwert an Zeit (Indexreihen) und Größe des konkreten Grundstücks an. Erst daraus entsteht der Bodenwert, der in jede seriöse Wertermittlung eingeht.
2 | Warum sollte mich der Bodenrichtwert interessieren?
| Nutzen | Für Verkäufer | Für Käufer |
|---|---|---|
| Preisanker | realistische Forderungen | Über- oder Unterpreis erkennen |
| Verhandlungsargument | amtliche Zahl stützt Gespräche | sachliche Grundlage |
| Bank & Steuer | Beleihung, Grund‑ & Erbschaftsteuer | identische Basis bei Finanzierern |
| Markteinblick | Lagen vergleichen | Chancen in Stadtteilen sehen |
3 | BORIS‑BW – Ihr Bodenrichtwert in 3 Minuten
- boris-bw.de öffnen.
- Exakte Adresse eingeben – Gerberstraße 5, 78048 Villingen‑Schwenningen.
- Oben rechts „historisch 2024“ wählen (2025 ist noch leer → rote Flächen).
- Zone anklicken → Pop‑up zeigt Nutzungsart, Stichtag, Richtwert (z. B. 320 €/m²).
- PDF speichern – praktisch für Bank oder Steuer.
Kein Wert?
• Adresse prüfen.
• Neubaugebiet ohne Verkäufe? Fragen Sie uns – wir recherchieren Umrechnungskoeffizienten oder kontaktieren den Gutachterausschuss.
• Sehr alter Stichtag? Wir nutzen Indexreihen, um den Wert fortzuschreiben.
4 | Vom Richtwert zum Verkehrswert – der Schnelldurchlauf
Ob Einfamilienhaus oder Mietobjekt: Drei Bausteine führen zum Verkehrswert.
a) Bodenwert (für jedes Verfahren)
Bodenrichtwert × Grundstücksfläche
+ Zeit‑ & Größenanpassung = Bodenwert
b) Gebäudewert
| Verfahren | Kurz erklärt |
|---|---|
| Sachwert | Neubauwert = NHK 2010 (Normalherstellungskosten 2010 – bundesweit definierte Baukosten je m²) × Baupreisindex (aktueller Index, gleicht Preissteigerungen der Bauwirtschaft aus) → minus Alterswertminderung = Gebäudesachwert |
| Ertragswert | Reinertrag = Jahresnettomiete – Bewirtschaftungskosten; kapitalisiert mit Liegenschaftszinssatz in den Barwert des Gebäudes |
| Vergleichswert | Direktverkaufspreise ähnlicher Objekte (Wohnungen, Reihenhäuser) werden auf Flächen‑ & Qualitätsunterschiede umgerechnet und gemittelt |
c) Marktanpassung
- Sachwertfaktor: vereinfacht ausgedrückt ein Multiplikator, der den rechnerischen Sachwert an aktuell bezahlte Preise ähnlicher Häuser anpasst.
- Ertragswert – die Marktanpassung ist in der Regel bereits im Liegenschaftszinssatz einkalkuliert; in Einzelfällen kann ein separater Marktanpassungsfaktor (Ertragswertfaktor) hinzugenommen werden, um Sonderlagen abzubilden.
- Vergleichswert benötigt keine separate Anpassung, da er auf realen Verkäufen basiert.
Kurz gesagt: Bodenrichtwert liefert den Lageanteil, Baukosten bzw. Mieten den Gebäudeanteil – Marktanpassungen stellen sicher, dass das Ergebnis dem tatsächlichen Markt entspricht.
5 | FAQs – Kurz und auf den Punkt
- Ist Marktwert = Bodenrichtwert? Nein, der Marktwert enthält Gebäude und aktuelle Nachfrage; der Richtwert ist nur der Bodendurchschnitt.
- Wie oft legt der Gutachterausschuss neue Bodenrichtwerte fest? In Baden‑Württemberg werden sie regulär alle zwei Jahre beschlossen; bei außergewöhnlichen Marktbewegungen kann zusätzlich ein Zwischentermin angesetzt werden.
- Muss ich genau zum Richtwert kaufen/verkaufen? Nein, er ist Orientierungswert; der tatsächliche Preis ergibt sich aus Angebot und Nachfrage.
- Kann ein Preis unter dem Richtwert liegen? Ja, wenn das Grundstück benachteiligt ist – zum Beispiel ungünstiger Zuschnitt, Altlasten, Erbpacht oder dringender Verkaufswunsch.
- Was, wenn mein Grundstück viel größer/kleiner ist? Qualifizierte Immobilienmakler oder Gutachter wenden Größenfaktoren an – große Flächen erhalten €/m²‑Abschläge, sehr kleine Grundstücke Aufschläge.
6 | Unser Qualitätsstandard: maximale Wertsicherheit für Verkäufer & Käufer
Ein aktueller Bodenrichtwert und eine fundierte Wertermittlung schaffen die Grundlage für die optimale Preisfindung: Verkäufer erzielen den bestmöglichen Erlös, Käufer zahlen einen fairen Marktpreis – beide Seiten gewinnen an Sicherheit.
Bei Herbst Immobilien beginnt jede Vermarktung mit einem fundierten Kurzgutachten. Der Bodenrichtwert dient als solide Basis und wird systematisch mit den anerkannten Sachwert‑, Ertragswert‑ und Vergleichswertverfahren verknüpft. So erreichen wir für unsere Kunden – Verkäufer wie Käufer – die maximale Wertsicherheit.
Kontaktieren Sie uns – wir erstellen gern ein fundiertes Kurzgutachten für Ihre Immobilie.
